香港逆权侵占从事实占用到法律权利的转变 - 香港动态

香港逆权侵占从事实占用到法律权利的转变 成报 陈景煌 在香港，逆权侵占是指某人未经土地登记拥有人同意，长期实际占用一幅土地，并在符合法律要求的情况下，尝试取得该土地的权利。这个制度的核心，并不是单纯以「住得够耐」便可以成为土地拥有人，而是要证明申请人在一段持续期间内，公开、排他及实际地控制土地，并且具备取代原有拥有人的意图。 般而言，申请人需要证明两个主要元素。第一，是对土地具有事实上的管有，例如在土地上兴建围栏、耕种、停泊车辆、存放物件或进行其他只有土地拥有人才会作出的管理行为。第二，是具有管有土地的意图，即不仅是偶尔使用土地，而是意图排除其他人士，包括原有拥有人，对土地行使控制权。单纯路过、间中使用、获准使用，或基于邻里方便而使用土地，通常未必足以构成逆权侵占。 申请人亦必须证明有关占用是持续、公开及未经许可的。如果土地拥有人曾经明确同意申请人使用土地，该使用便可能属于租用、许可或容忍，而非逆权侵占。另一方面，如果申请人曾签署承认对方拥有土地、曾支付租金，或曾同意交还土地，亦可能影响其日后提出申请的资格。土地拥有人采取收回土地、发出通知、展开诉讼或其他有效行动，也可能中断所谓的持续占用。 有意提出申请的人，首先应仔细确定土地的范围及法律拥有人。香港不少土地涉及地界不清、政府土地、乡郊地段、共有土地、家族土地或历史业权问题。申请人不能只依靠口头说法，应尽量搜集地契、土地注册纪录、测量图、照片、维修单据、围栏或建筑物资料，以及邻居或其他见证人的证供，以证明占用的时间、方式和连续性。 其次，申请人要特别注意土地是否曾被他人共同使用。逆权侵占通常要求申请人对土地具有排他性控制；如果原拥有人、租户、邻居或其他共有人仍然定期使用土地，便可能难以证明申请人真正排除了其他人的管有。此外，若申请人本身只是共有人、受托人、租客或获许可使用者，法律分析亦会有所不同，不能简单套用一般逆权侵占原则。 所不同，不能简单套用一般逆权侵占原则。最后，逆权侵占涉及严格的事实及证据问题，并非单靠居住年期便能成功。即使占用时间看似已足够，申请人仍须处理土地性质、占用是否获准、期间有否中断，以及原拥有人是否曾作出反对等问题。由于一旦提出申请，可能引发土地拥有人反对及诉讼，申请前应先进行完整的土地查册及证据评估，并寻求专业法律意见，以免因证据不足或程序错误而承担不必要的讼费及风险。 陈景煌律师财经金融法律专家