买房买包拍卖会捡漏？留意细节藏在落槌后 联合早报 最近，30亿元洗钱案中被充公的部分资产，包括房产拍卖，引起人们对拍卖会的关注。在新加坡，私宅单位动辄百多万元，通过拍卖或许能以低于市价的价格买入房子，但这个算盘未必敲得响。 上月，洗钱案中被充公的26个私宅单位推出拍卖，最终四个单位成功出售，另22个因竞价未达保留价或无人出价而流拍。 保留价或底价是卖方所能接受的最低出售价，一般不公开，也不一定与预示价或起拍价相同。若竞标无法达到保留价，拍品就会流拍。 拍卖其实不是现代产物。早在公元前500年，就已出现在巴比伦和希腊婚姻市场。拍卖的英文auction，来自拉丁文augeō ，也就是"增加"、"扩大"的意思，即价高者得。 莱坊（Knight Frank）房产拍卖与销售部主管陈智群接受《联合早报》访问时说："拍卖可提供良好的购买机会，但买家不应期望能获得折扣。"因为竞价情况导致最终价格低于、接近或高于拍品当前市场基准都有可能。 39岁的李维克（假名）人生第一间组屋就是"拍"回来的。一开始，他在房地产交易网站搜索，并不知道这间心仪的组屋是抵押逼售（mortgagee sale）单位。 他受访时说："后来是莱坊告知房子是银行委托出售，以区内最新交易价格的最低价59万8000元为挂牌价。由于单位很合我心意，加上区内同类型组屋售价都在62万元左右，为了凸显诚意我还价60万5000元。" 后来，银行认为房子能以更高的价格卖出，于是以拍卖形式出售。拍卖在线上举行，以李维克的还价为起拍价。当天，连他自己在内，有三名买家参加，但其他人都没出价，于是他顺利拍得房子。 李维克建议，有意通过拍卖买房子的买家，一定要在拍卖日前，就去了解房子所在地区最新的交易情况和交易价，然后为自己设定愿意接受的价格顶限。 合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德受访时解释，无论是业主求售、抵押逼售或法院拍卖的房地产，在拍卖形式下出售，就不会有任何不同。 他说："拍卖就是在一个透明的过程中，在有限的时间内，产生竞争性价格，从而让卖方争取到最高的价格。重要的是买家须在拍卖前实地看房，了解房子的状况。" SRI执行合伙人莫思思受访时说："买家在参加拍卖时，事先要在心中设定好一个愿意出价的区间。如果最高出价超出了这个区间，买家就得当场决定是否继续加价。" 通过拍卖会出售房地产 落槌价不包括各种费用 是否能在拍卖会上捡到便宜，陈智群说取决于资产本身、价格和买下后的义务。"若竞争不激烈，可能有机会捡漏，但低价格也可能反映状况不佳、缺文件、维修成本高或转售需求有限。" 李思德也提醒，落槌价不包括税费，如买方印花税或额外买方印花税、法律费用、贷款、维修与保养等。"通过拍卖出售的房子的资金要求会比较大。私下转售交易买家一般支付1%的选购权费（option fee），到了执行选购权时再付4%。但在拍卖中拍得单位后，要立即支付5%或10%的定金。" 陈智群也指出，在拍卖条款下，成功竞标形成了购买义务，买家不能改变主意、撤回竞标。违约的后果可能不仅限于失去购买机会，责任可能超过已缴纳的定金。 他说："受欢迎或稀缺的拍品往往会引发激烈竞价。买家应根据拍品的具体情况进行评估，如果价格超过自己的估价，就应果断放弃。" 莫思思说，所有私人房地产（住宅和非住宅）都能通过拍卖出售。拍卖行会收取800元与应缴消费税的拍卖费用，以抵消举办拍卖的相关费用，然后在拍卖成功后收取佣金。 "过去10多年，越来越多个人业主希望通过拍卖，了解真实市场价值，获得最佳售价。过去五年，新加坡约50%的挂牌拍卖，都是业主求售的房地产。" 二手车进行拍卖 购买者没得试驾 李维克也表示，未来若要卖房子，他也会考虑通过拍卖进行。"如果拍卖佣金与房地产经纪佣金相差不大，就会考虑，因为可省去与经纪商讨价格的麻烦。" 除了房子，汽车也可以拍卖，但主要开放给经销商竞拍，而非一般买家。 二手交易平台旋转拍卖（Carousell）发言人告诉《联合早报》，车主在平台上发布车辆信息，注册经销商则竞标购买，这使卖家能够在一个平台上接触到分散的经销商市场。 "对于卖家来说，速度、便利性和确定性是吸引力。竞拍通常在24至48小时内结束，价格由经销商之间的竞争决定，卖家不必逐一询价。相应的代价就是，落槌价会低于零售价，因为经销商须要预留利润空间。" 在一些允许个人买家参与的竞拍中，买家须了解，车辆不能试驾、按现状出售，不提供保修、须缴纳参与费、付款期限紧迫，且存在竞价过高的风险。 在许多人的印象中，拍卖品都是艺术品、古董、珠宝等超出一般人购买力的天价物品。来自英国，在新加坡居住了14年的Hotlotz拍卖行创办人兼总裁艾明修（Matthew Elton）说，有此印象的多是亚洲人。 他说："在英国，拍卖仅是为家庭购买装饰品或购买收藏品的另一渠道，不一定是超高价格的物品。你可以把拍卖视为一个从二手市场买入货品的机会。" 他指出，拍卖的好处是价格是固定的，起拍价往往较低，若有人竞争，价格再往上涨。 "若拍品有市场，往往会高价售出。二手零售市场则不同，货品可放在架上一两年无人问津，且价格可以调整，因为人们等得起。" 长者拍卖娘惹瓷器餐具 钱用来粉刷房子还有剩 他说，新加坡空间有限，一些年长屋主要大屋换小屋，卖出长年囤积下来的物品，但未必知道它们的真正价值。 艾明修几年前就碰过一位年长的娘惹女士，为粉刷组屋，出售从母亲处继承的瓷器餐具。土生华人瓷器稀缺，有一定市场，最后拍卖所得约4万元，超过了粉刷房子的花费。 "如果她把餐具拿到二手市场出售，大概率售价只是她提出的价格，通过拍卖，她受益于市场的竞争。" 艾明修说，不是所有人都了解物品的真正价值，不妨借助拍卖行的专业知识，换取成正比的回报。 陈智群说，买家在把动产（chattels）拍回家时，若要比较价格，应考虑同等状况商品的二手价格，别跟零售价相比，不然就会"夸大了省下的钱财"。 此外，他说："计算任何节省金额，都应加上买家佣金、税费、运输费、维修费和其他费用。买家佣金是落槌价之外的额外费用，不同拍卖会有不同的费用。" 拍下动产拍品后，买家也必须于规定的时间内安排提货或运输、支付中标价格以及适用的佣金和税款。 陈智群说，公开拍卖一般欢迎符合注册资格的个人和公司参与。参与之前主要得做以下准备。 一、了解拍品：仔细检查，阅读描述和状况报告，并确认包含哪些物品。对于贵重收藏品，务必了解来源和鉴定文件。 二、了解条款：查看竞价增幅、保留价、费用、税款、付款期限、收款要求以及任何保修或退货限制。 三、准备资金：确认定金和付款安排。若拍品是房子，应向银行和产权转让律师核实自身资格、融资情况以及销售条款。 四、了解价格：研究同类产品的价格，并在考虑所有额外成本后，设定一个最高出价。 五、先做观摩：在参加拍卖之前，先去观摩几场拍卖会实况、熟悉线上拍卖平台。 陈智群提醒，若参加跨境竞拍，买家须检查货币、运输、保险、海关等要求，以及对资产出口或进口的任何限制。