东京圈新建住宅4～9月均价首超1亿日元 日本经济新闻 程巍 日本不动产经济研究所（东京都新宿区）10月20日公布的数据显示，东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）4～9月新建分售住宅的平均价格同比上涨21.1％，达到1亿1494万日元。这是上半年度的均价首次超过1亿日元（约合人民币422万元）。 新建住宅供应套数同比减少6％，降至8601套，连续三年低于1万套。从不同地区来看，东京23区同比上涨34.7％，达到1亿7925万日元（约合人民币756.4万元）。连续4年刷新了1973年开始调查以来的上半年度历史最高纪录。千叶县及东京23区以外的东京都内地区价格也有所上涨。 由于建筑工地的人手短缺导致人工成本上升，加上建筑材料价格居高不下，建筑成本不断攀升。为确保盈利，房地产开发商不断提高新建住宅的售价，高价楼盘起到拉动作用，这些是价格上涨的主要原因。另外，供应套数减少也对房价上涨产生影响。 销售陷入“苦战”的楼盘增多 新建住宅价格持续上涨的同时，销售势头也开始出现变化。 房地产咨询公司Total Brain（东京都港区）的调查显示，在东京都心六区（港区、千代田区、涩谷区、中央区、新宿区、文京区）2025年11月至2026年6月推出的新建住宅中，房地产开发商将销售情况评估为“良好”的楼盘占27％，“陷入苦战”的楼盘占12％。而上年同期销售情况被评估为良好的楼盘占71％，被评估为陷入苦战的楼盘为0％。 Total Brain的副社长杉原祯之指出：“超过80平方米的住宅售价往往达到3亿日元（约合人民币1266万元）以上，即使是家庭年收入约2000万日元的精英层夫妇也难以负担”。 住房贷款利率上升也对刚需群体的购房意愿产生影响。由于日本银行（央行）6月进行加息，9～10月各银行纷纷上调浮动利率住房贷款利率。长期固定利率住房贷款“Flat 35”的利率也在上升。 利率上升，可贷额度减少 运营住房贷款比较服务平台“Mogecheck”的MFS（东京都千代田区）董事盐泽崇估算称：“如果利率上升1％，可购买的住房价位就会缩小15％左右”。假设贷款期限为35年，年利率为1％，以前能够贷到5000万日元，利率升至2％以后，在还款负担相同的情况下，可贷额度会降至约4260万日元。 日本金融机构的放款态度也趋于严格。各银行正着手上调确定可贷额度时所采用的内部标准“审查利率”。据盐泽介绍，审查利率由原来的3％～3.5％上升至3.5％～4％左右，部分金融机构甚至将其设定为5％。 这导致住房贷款可贷额度减少。一家日本房地产中介公司的负责人表示：“过去，即使贷款金额达到年收入的10倍，贷款也会通过，但现在最多也就达到年收入的8倍，一般会控制在5～6倍左右”。 日本不动产经济研究所首席高级研究员松田忠司表示：“在新建住宅价格高涨的背景下，需要观察利率走势，刚需群体开始花费比以往更多的时间来考虑是否买房”。 日本经济新闻（中文版：日经中文网）奥山晃平、斋藤萌、森川美咲