城市公共服务治理效能系列观察疗治存量高层住宅“老年病” - 半月谈

半月谈记者陈柱佐 　　上世纪末至本世纪初前十几年，在我国城镇化快速推进背景下，各城市为迅速缓解城镇住房缺口建设了一批高层住宅。近年来，这批高层住宅批量迈入“中老年期”，电梯故障、外墙脱落、设备老化等问题日益凸显。 　　根据《民用建筑设计统一标准》，住宅建筑中高度超过27米的即为高层住宅。存量高层住宅老化治理，不只是修一栋楼的事，更关乎社区治理与城市运行安全。难题如何破解？ 　　高层住宅老化问题显现 　　走进位于江西省南昌市丰和新城南苑小区，崭新的电梯门平稳开合，显示屏上的楼层数字清晰明亮。但在两年前，电梯问题还是困扰居民日常出行的一大烦心事。 　　该小区有19栋楼，累计54部电梯，建成交付10多年。频繁的故障报警、反复的维修调试，不仅给日常出行添了堵，更成了大家心里悬着的安全隐患。“有次早上送孙子上学，电梯突然停在两层之间，吓得孩子直哭。”提起之前一次乘坐电梯的经历，小区居民刘燕鸣至今还后怕，“那会儿坐电梯就像‘闯关’，有的老人宁愿爬几层楼梯，也不愿冒这个险。” 　　上海交通大学住房与城乡建设研究中心的一项研究显示，2020年，我国城镇居民居住在8层以上高层住宅中的占比约29%，涉及家庭约8400万户、人口约2.2亿人。浙江工业大学管理学院副教授胡明志提到，上世纪末至本世纪初前十几年，各地建设了数量庞大的高层、超高层住宅。由于建造时期邻近、技术标准趋同、设施配置相似，这批高层住宅如今呈现出“集中老化”特征。 　　上海交通大学国际与公共事务学院教授陈杰认为，早期建设的房屋受限于当时的经济技术条件，在硬件方面本身就存在一定短板，老化后暴露出的问题不容忽视。 　　“高层住宅的电梯、管道等核心设备的使用寿命通常只有10至15年，远短于建筑本身的寿命，这使得设备老化问题还要早于建筑老化。”胡明志表示，相较于中低层住宅的单一故障，高层住宅老化风险往往“牵一发而动全身”。例如，电梯失效、线路老化或燃气隐患等局部问题，很可能会影响到整栋建筑、小区甚至周边社区的正常运行。 　　修不起、修不动、没人兜底 　　高层住宅老化治理，钱从哪里来、风险谁来担？现实中，维修资金“归集难、提取难”与保险覆盖率低、居民认知存偏差等相互交织，让不少老旧高层住宅陷入“修不起、没人管”的治理困境。 　　江西省九江市濂溪区某小区30层居民楼外墙鼓包脱落、电梯异响、地下室发电机屡出故障，虽多次启用维修基金修缮，但治标不治本，居民仍感到担忧。小区居民黄先生说，这次修完，没多久还得修，可物业维修基金总有用完的一天，以后还不知道怎么办。 　　这样的现象并非个例。西安交通大学房地产研究所教授杨东朗说，我国多数小区的住宅专项维修资金在申请使用上仍面临程序繁琐、门槛偏高等问题，遇到住宅外墙脱落、电梯异响、设备故障等紧急情况时可能没办法及时解决。此外，一些建成出售的高层住宅，因制度不健全、政策执行不到位，时常未归集或未足额归集大修基金。随着时间推移，这些小区的楼体设备加速老化，维修需求集中爆发，容易陷入账户无钱可用的困境。 　　与资金之困相伴的，是市场化风险分担机制的缺位。陈杰认为，当前我国房屋保险主要以商业家庭财产险为主，相比车险接近100%的覆盖率，家庭财险投保率不足5%。同时，保险多侧重于财产失窃、水管爆裂等室内财产，对房屋结构安全、火灾隐患等风险覆盖不足。此外，居民大多缺乏通过金融工具转移风险的意识，诸多因素叠加放大了房屋老化带来的风险。 　　各方权责划分模糊，形成治理恶性循环。江西省建科工程技术有限公司副总经理陈茂虎说，监管督导、物业履职、业主配合的责任链条脱节，使高层住宅风险隐患处置被动，缺乏长期共管共识，难以实现常态化、规范化治理，即使改造完工，过几年也容易重回失管状态。 　　既要“治病”，也要“换新” 　　受访人士认为，破解高层住宅老化治理难题，要压实全链条责任，创新风险分担机制，推动“政府+市场”协同发力，将高层住宅治理纳入城市更新大局，实现安全与发展的动态平衡。 　　首先要明确责任主体，实现全生命周期管理。杨东朗说，可建立全生命周期高层住宅维修保养的相关规定，从法律上规范住宅产权人的责任、义务；规范住宅建造者、设备供应者的维保责任；强化基层政府的监督责任，做到出了问题“有人管、有人修”。 　　其次，构建“政府+市场”双轨驱动，健全风险分担机制。陈杰建议，针对高层住宅发展“市场主导型”多应用场景保险产品，鼓励保险机构开发更加适应居民需求的产品体系；建立“政府引导型”基础兜底保险机制，为特定房龄以上的高层住宅购买基础兜底保险。同时，应当完善巨灾保险制度，分摊地震、洪水等重特大灾害带来的巨额损失，形成“保险公司应对日常风险，各级政府共同承担中度风险，巨灾基金兜底极端风险”的模式。 　　此外，可通过城市更新化解高层住宅老化风险。胡明志和陈杰均认为，对于进入老化后期、功能严重衰退且改造成本明显高于新建成本的高层住宅，单纯依靠修补和延寿已难以实现效率和安全的平衡。在此情形下，应遵循“当拆则拆”的原则，将其纳入城市更新和空间重构的整体进程，通过多样化有序更新，将老化高层住宅安全风险治理转化为稳定楼市、扩大内需、加快城市经济发展的新动能。 　　<img src="https://jskxy-zg.cnfin.com//proxy/upload/manuscript_resources/image/2026/10/26/08ba83a754f349cdbaa8124e35597369.jpg"> 　　上海市黄浦区，一处老旧小区正在进行改造升级方喆摄 　　<img src="https://jskxy-zg.cnfin.com//proxy/upload/manuscript_resources/image/2026/10/26/8595d965db4846799c7cbb5ab1da64d5.jpg"> 　　江苏省南通市，一幢老旧高层建筑正在加装电梯许丛军摄